【法规名称】
【颁布部门】 上海市高级人民法院民事审判第一庭
【效力属性】 有效
【法规编号】 107629 什么是编号？
【正 文】
上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答
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一、诉讼主体的认定 1．涉及居住物业小区或发生在居住物业小区内的哪些纠纷，业主委员会可以直接起诉？ 答：业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，在履行一定手续后，业主委员会可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。 2．业主委员会作为原告起诉，须履行哪些手续？ 答：业主委员会为涉及业主公共利益事项欲提起民事诉讼的，须经业主大会或业主代表大会，以合法决定通过。 业主大会或业主代表大会对诉讼与否作出的决定，对业主委员会及全体业主具有约束力。业主委员会非因主观原因无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会直接提起诉讼，业主以业主公约或者其他方式授权业主委员会可以直接提起诉讼的，不需再经过业主大会或者业主代表大会的同意。 3．业主委员会怠于行使权利的，部分业主是否可以就涉及业主公共利益事项提起诉讼？ 答：有证据证明，虽经15％以上业主或业主代表要求，业主委员会仍拒不组织召开业主大会或业主代表大会，讨论是否由业主委员会提起涉及公益事项的民事诉讼的，经物业管理区域内50％以上的业主议决决定，也可以选派诉讼代表人，对涉及公共利益的事项，提起民事诉讼。 4．部分业主实施了违反业主公约的行为的，业主委员会能否依据业主公约，对部分业主提起诉讼？ 答：业主委员会可以违反业主公约为由，对特定业主提起民事诉讼。 5．业主违反住宅使用公约和物业管理服务合同的，如何确定诉讼主体？ 答：特定业主具有违反住宅使用公约行为的，在业主委员会成立以前，相关业主可以作为原告提起诉讼。在业主委员会成立以后，应由业主委员会作为原告提起诉讼。 业主违反物业管理服务合同、或业主与物业管理企业就其他物业服务所作的约定，或者实施了妨碍物业管理企业履行约定服务内容行为的，物业管理企业可以对其提起诉讼。 6．对住宅出售单位拒不提供物业管理服务用房的，业主委员会可否提起民事诉讼？ 答：住宅出售单位未按规定提供物业管理服务用房的，业主委员会有权对其提起诉讼。 7．业主在什么情况下，可以对物业管理企业提起诉讼？ 答：业主以物业管理企业未履行或者未适当履行服务职能，对物业管理企业提起诉讼的，仅限于其个体利益受到妨碍或损害的情形。其他情形应由业主委员会依照法定程序决定并提起诉讼。 8．业主因相邻方侵权而遭受损害，能否起诉物业管理企业？ 答：业主因相邻方实施侵权行为并受到损害的，应以相邻关系纠纷为由提起民事诉讼。如受害业主以物业管理企业不履行管理职责为由，起诉物业管理企业的，法院不予受理。 如业主实施的行为妨碍建筑物的正常使用及有害其他业主共有利益的，其他业主可以共有利益受到侵害为由提起诉讼。 9．涉及居住物业小区内部的哪些纠纷，不能作为民事案件受理？ 答：人民法院对下列起诉，不予受理。 （1）因选任、罢免业主代表、业主委员会委员发生纠纷，要求提起民事诉讼的； （2）业主之间对是否起诉、选聘物业管理企业等内部事务无法形成一致意见，要求提起民事诉讼的。 二、权利、义务的确定问题 10．如果物业管理企业在履行物业管理服务合同中，与业主行使权利发生冲突，并产生纠纷，应该如何处理？ 答：物业管理企业在履行对物业的管理职能，或在为业主提供服务中，应避免对业主行使权利构成妨碍。 当履行管理、服务职责与保障业主权利不受侵犯之间发生冲突时，如果该行为的实施，是为全体或多数业主的利益而必须实施的行为，在物业管理企业尽了努力仍无法避免冲突发生的情况下，少数受影响的业主具有给予配合、提供方便的义务。 如果少数业主因履行上述配合和方便义务而遭受损害的，受有利益的其他业主应对造成的损害给予合理补偿。 11．业主在家中被盗或人身受到损害后，能否以物业管理企业收取了保安费为由，要求其承担赔偿责任？ 答：物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。 物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外。 |
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