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【法规名称】 
【发文字号】 长政发[2006]11号
【效力属性】 有效
【法规编号】 69602  什么是编号?
【正  文】

长白朝鲜族自治县人民政府关于加强物业管理有关问题的通知


  各乡镇人民政府,县政府各委办局、各直属机构:
  
  为加强物业管理,规范物业管理行为,根据《物业管理条例》和《白山市人民政府关于加强物业管理有关问题的通知》(白山政发〔2006〕6号)精神,结合我县实际,现就加强物业管理的有关问题通知如下:
  
  一、新建住宅小区前期物业管理
  
  (一)规划、设计新建住宅物业时,要统筹规划、合理布局物业管理的各项设施,并按物业管理区域房屋总建筑面积4%的标准规划物业管理用房。不足50平方米的按50平方米规划。建设单位要按照规划进行建设。
  
  (二)建设行政主管部门对新建住宅小区和单幢住宅楼房规划、设计方案进行论证。
  
  (三)按照房地产开发与物业管理相分离的原则,实行建设与管理分业经营。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的,经行政建设主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位不得擅自选聘物业管理企业,物业管理企业也不得擅自接管物业。
  
  (四)新建住宅物业立项时,要落实前期物业管理。建设行政主管部门要参与住宅建设项目招投标的评审工作,招标单位要选聘具有相应资质的物业管理企业对新建住宅实施前期物业管理,并签订《前期物业服务合同》。
  
  (五)建立物业承接验收制度。新建住宅物业竣工后,建设行政主管部门进行综合验收。验收合格后,在建设行政主管部门的监督下,建设单位与中标或选聘的物业管理企业进行物业承接。
  
  (六)建立新建住宅物业保修制度。建设单位要按照国家《建筑工程质量管理条例》规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位和物业管理企业要在承接验收时,签订新建住宅物业保修协议,同时按保修费50%的比例交给物业管理企业代管,保修费设专户存储。建设单位不履行保修责任的,由物业管理企业负责保修,保修期满验收合格后,保修费不足的仍由建设单位承担,结余的退还建设单位。
  
  (七)物业管理区域以外的房屋由产权人自行管理。公共秩序、环境卫生等由所在地的单位、街道办事处、社区委员会、公安派出所、环境卫生等有关部门按照各自的职责分工进行管理。
  
  二、物业管理服务
  
  (八)从事物业管理的企业须具有独立法人资格。业主委员会要与业主大会选聘的物业管理企业签订书面物业服务合同。
  
  (九)物业服务合同要对物业管理事项、服务质量、服务费用,双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容进行约定。
  
  (十)物业管理企业要按照服务合同的约定,提供相应的服务。也可根据业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
  
  (十一)对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业管理企业要制止,并向有关管理部门报告。有关行政管理部门接到物业管理企业的报告后,依法对违法行为予以制止,并依法做出处理。
  
  (十二)住宅小区供水(二次供水)供电、供热、通信、有线电视等单位,向最终用户收取有关费用,并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。本着谁收费、谁服务、谁管理的原则,责任划分如下:
  
  1、供水设施:进户管道第一阀门及阀门以内部分由业主负责,其余以外部分由供水部门负责。
  
  2、排水设施:住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井(不含市政管线)由业主负责,住宅区内的化粪池由业主清掏、清运;以外的由市政部门负责。
  
  3、供热设施:由供热企业负责。
  
  4、供电设施:以单元内用户电表为分界点,电表以内的由业主负责,电表以外的供电设施(包括用户电表)的维修管理由供电部门负责。
  
  5、通信设施:由通信部门负责。
  
  6、有线电视设施:由有线电视部门负责。
  
  由业主负责维修养护的,可以委托物业管理企业维修养护。
  
  相关部门需要委托物业管理企业进行管理的,要依法与物业管理企业签订委托管理合同,并向物业管理企业交纳一定的委托服务费用。
  
  三、住房专项维修资金管理
  
  (十三)住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,要按照有关规定,按当年该楼销售平均价2%的比例交纳住房专项维修资金,建设单位和物业管理企业在办理入住手续前,通知购房者到专项维修资金管理部门交纳住房专项维修资金,建设单位凭专项维修资金票据办理入住手续,其他任何单位和个人不得代收专项维修资金。产权人没有住房专项维修资金票据的,房产产权管理部门不得办理房屋所有权证。
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