【法规名称】
【颁布部门】 南京市政府
【发文字号】 南京市人民政府令第244号
【颁布时间】 2005-12-26
【实施时间】 2006-02-01
【效力属性】 有效
【法规编号】 98454 什么是编号？
【正 文】
第2页 南京市物业管理办法(2005)
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[接上页] 第十二条 业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。 业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。 第十三条 业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。 第十四条 业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。 业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。 第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。 业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。 分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。 业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。 第十六条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主； （二）遵守国家有关法律、法规； （三）遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （五）具有一定的组织能力； （六）具备必要的工作时间。 第十七条 业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。 新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。 第十八条 选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区（县）物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处（镇人民政府）。 业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；业主公约；业主委员会成员名单和基本情况。 第十九条 两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）组织召开。 第二十条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定；工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。 第四章 物业管理服务 第二十一条 住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。 前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。 第二十二条 建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。 |
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