【法规名称】
【颁布部门】 南京市政府
【发文字号】 南京市人民政府令第244号
【颁布时间】 2005-12-26
【实施时间】 2006-02-01
【效力属性】 有效
【法规编号】 98454 什么是编号？
【正 文】
第3页 南京市物业管理办法(2005)
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[接上页] 业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。 住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。 建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。 建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。 第二十三条 建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。 分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。 建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。 建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。 第二十四条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。 第二十五条 物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。 第二十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。 第二十七条 建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。 第五章 物业的使用和维护 第二十八条 物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有： （一）规划核准图上标注的自行车库； （二）规划核准图上标注的底层架空层； （三）规划核准图上标注的避难层（间）； （四）规划核准图上标注的共用设施设备用房； （五）建设单位移交给全体业主的物业管理用房； （六）建设单位承诺归全体业主共有的房屋； （七）层高2.2米以下的房屋； （八）其他依法归全体业主所有的房屋。 第二十九条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为： （一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途； （二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备； （三）侵占绿地、毁坏绿化； （四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物； （五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动； （六）未经批准摆摊设点； （七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画； （八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动； （九）违法搭建建筑物、构筑物； （十）擅自改变房屋外貌； （十一）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。 第三十条 物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主（临时）公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。 |
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