【法规名称】
【颁布部门】 北京市国家税务局
【发文字号】 京国税发[2002]314号
【颁布时间】 2002-12-10
【实施时间】 2002-12-10
【法规编号】 362822 什么是编号？
【正 文】
北京市国家税务局转发国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知的通知
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各区、县国家税务局，各直属分局： 现将《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)(以下简称“通知”)转发给你们，并就若干具体问题进一步明确如下，请一并依照执行。 一、关于预征企业所得税问题 (一)根据通知第二条有关规定，对外商投资房地产企业在建设期间预售房地产并取得的预收款应当预征企业所得税。房地产企业的预收款应包括：以合同、协议或其他方式约定并实际取得的预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项。 (二)考虑到我市外商投资房地产企业的实际困难并结合以前竣工结算结果的实际情况，对外商投资房地产企业取得的预收款除经北京市城市建设综合开发办公室批准建设的“经济适用房”项目可按3％预计利润率征收企业所得税以外，一律按10％的预计利润率预征企业所得税。 二、关于建设期汇算问题 (一)根据通知第三条有关规定，外商投资房地产企业应于房地产开始销售起一年半内向主管税务机关报送由中国注册会计师或注册税务师出具的建设期汇算报告。同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按10％的利润率计算征收企业所得税。 企业在向主管税务机关报送建设期汇算报告的同时还应附送： 1．房屋销售情况说明； 2．已缴预征企业所得税的完税证明(复印件)； 3．外商投资企业和外国企业与其关联企业业务往来情况年度申报表； 4．主管税务机关要求报送的其他有关资料。 (二)主管税务机关应于接到上述报告六个月内依照本通知的要求进行全面的实地审核，具体包括确定企业收入、审核企业成本费用并连同办理建设期汇算期间核定征收的企业所得税一并办理税款多退少补等手续。其中应重点做好以下几项工作： 1．核定企业销售收入。 (1)企业建设期期的收入应按照通知第四条明确的原则确定，其中，对于业主以银行按揭方式购买房地产的，无论外商投资房地产企业是否就房地产全价向业主开具发票，其已取得的银行按捐款应及时作为企业当期收入。 (2)企业除在销售合同中明确给予买方的折扣、折让外，其他方式的各种优惠一律不能冲减其销售收入。 (3)对于房地产企业以房屋作为抵押向他人借款，逾期不能偿还本息，而将房屋赔付债权人的，应视同销售行为，主管税务机关可依抵押价格确定其销售收入。其中对债权人取得的抵押价款中含有利息的，且该债权人又为外国企业，则应依法缴纳利息收入预提所得税。 2．审核其房地产开发成本的构成及各项费用的列支情况。 (1)企业发生的拆迁补偿费应提供实际支出的合法凭证并据实列支。 (2)企业实际发生的境外劳务费用(包括代理费、手续费、提成费等)应参考企业与境外代理人签订的合法劳务合同规定的数额，并且在上述费用已由该企业直接支付后方可在规定比例内列支。 (3)企业实际进口的设备、材料(包括开发建设所需各种机器设备及建筑材料等)应凭进口设备。材料的海关报关单及关税完税证明方可计入成本。 (4)企业实际发生的交际应酬费应以房地产开发项目建设期汇算时确定的销售收入作为计算基数，按照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第二十二条规定的关于服务行业的标准列支。 (5)对于企业已安装使用机器设备而因故尚未部分或全部支付的货款，以及企业已完成建筑工程，而尚未部分或全部支付的建筑安装费用，虽尚未取得正式凭证，在进行建设期汇算时暂可按照有关合同规定的价款计入开发成本。对于企业所欠上述合同价款，应依据《国家生产力务总局关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理问题的通知》(国税发[1999]195号)第三条“企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的应计入企业当年度收益”的规定，以有关合同规定的付款时间为准对超过两年的上述应付款项及时作出调整。 (6)对于房地产企业开发项目中的不可出售面积，如绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等，凡由政府有关部门无偿占用或属于业主公共产权的，其相应支出经审核后可计入可售面积的成本费用；凡建成后产权属于外商投资企业并继续从事生产经营活动的，其相应支出不能计入可售面积的成本费用。 |
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