【法规名称】
【颁布部门】 沈阳市中级人民法院
【发文字号】 沈中法[2004]31号
【颁布时间】 2004-12-02
【实施时间】 2004-12-02
【效力属性】 有效
【法规编号】 330646 什么是编号？
【正 文】
第3页 沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见(之二)
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[接上页] 关于货币补偿方式，当事人有争议的，根据《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第三十七条规定处理。 （十三）关于拆迁协议签定后，被拆迁人死亡，其子女因履行拆迁协议产生的纠纷处理问题 房屋拆迁协议签定后，在履行期间，被拆迁人死亡。如果拆迁人已经与被拆迁人的继承人（或共同居住人）之一重新签定了拆迁协议，其他被拆迁人的继承人（或共同居住人）起诉，要求确认协议无效的，应驳回其诉讼请求。因为，该协议不存在法定无效情形，无论是哪一个继承人（或共同居住人）与拆迁人达成协议，都是代表其他继承人领受应属于原被拆迁人的回迁房屋或货币补偿款，其他继承人（或共同居住人）都可以向其主张对该房屋或货币补偿款的继承。如果其他继承人（或共同居住人）要求确认自己为被拆迁人的，其诉讼请求不属民事案件受理范畴，应驳回起诉。 四、关于房产交易、土地、使用权转让合同效力问题 （十四）关于“一房二卖”合同的效力 “一房二卖”包括两种情况：1、出卖人已将房屋交付并转移所有权给第一个买受人（已办理了房产证）后，又签订买卖合同出卖该房屋。在这种情况下，前一个房屋买卖合同已生效并履行，出卖人再与他人签订房屋买卖合同属于无权处分，按无权处分的规定处理，第二个买卖合同为效力待定合同。2、出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖。根据现行法律、法规及司法解释的相关规定，两个买卖合同均应是有效合同。我国《民法通则》第七十二条、《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另据《城市房地产管理法》第六十条及《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，房屋所有权的转移、变更应当办理登记。依此规定，我国房屋所有权移转以登记为准。据此，出卖人尚未将房屋所有权转移（即办理转移登记手续）给买受人之前，又将该房屋出卖，后一个合同亦属有效合同。合同标的物归属一般按以下原则处理：（1）、已办理房屋产权过户登记手续的买受人取得房屋所有权。（2）、均未办理过户手续的，已接受交付的买受人取得房屋所有权。出卖人对另一合同相对人承担不能履行的违约责任，并赔偿相当损失。 （十五）关于集体所有“建设用地”（村办、乡办企业用地）买卖合同的效力问题 乡镇建设用地是指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业单位、村办企业、农村村民住宅、乡镇公共设施、公益事业建设所使用的土地。该建设用地使用权只有在一种情况下才可以转让，即《土地管理法》第六十三条规定的，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况而致使土地使用权依法发生转移的，不受集体土地使用权不得转让的限制，但宅基地原则上不得转让。另外，集体建设用地也可以进行抵押，但该土地使用权的抵押仅限于建筑物所占用的集体土地。 五、物业管理纠纷中有关问题 （十六）关于业主委员会诉讼主体资格问题 根据国务院发布的《物业管理条例》第十五条规定，经物业管理区域内全体业主组成业主大会产生的业主委员会，是业主大会的执行机构，既可以成为物业合同的主体，也可以作为诉讼主体。业主大会或业主代表大会对诉讼与否作出的决定，对业主委员会和全体业主具有约束力。业主委员会因客观原因无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会直接提起诉讼；业主以业主公约或其他方式授权业主委员会可以直接提起诉讼的，不须再经业主大会或业主代表大会的同意。 （十七）关于建设单位、业主委员会与物业公司签定的物业管理合同对业主是否具有约束力问题 按国务院《物业管理条例》，在前期物业管理阶段，由建设单位（即住宅出售企业）和物业公司签定的物业管理合同，对继受该物业的业主具有约束力。买卖该物业的业主在购房时，有义务审查建设单位和物业公司签定的物业管理合同，并决定是否接受，因此，在购房后一般不得以物业合同非本人或业主委员会签定而不履行合同规定的义务。但显失公平和重大误解的除外。业主委员会依法成立后，业主委员会有权对前期的物业管理合同提出调整意见，并与物业公司协商，重新签定物业合同。 在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司签定的物业管理合同，对全体业主具有约束力。业主如果有证据证明业主大会成立不合法或物业合同未经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，有权要求重新签定物业合同，或拒绝履行原物业合同。 |
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